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  • 房地产股低估之谜

    近期市场大跌,其中房地产股跌得尤其凶狠,关于地产股,我在本公号里至少提过两只,分别是万科A和华夏幸福,有很多读者因为我的文章,也买了这两只股,我觉得现在有必要再来检讨一下地产股。

    就在我写这篇文章的时候,我看到了万科刚刚发布的年报,万科2017年净利润281亿元人民币,同比增长33.44%,拟每10股派送人民币9.0元,股息率3%。按照这个业绩,目前万科的市盈率只有不到12倍。另外,公司净资产收益率创历史新高,净负债率仅8.8%。

    细细读年报,我发现有两个数据值得一说。一个数据是公司2017年的营业收入,是2429亿元,另一个数公司2017年的销售金额,是5299亿元。同一年度的营业收入和销售金额竟然可以相差那么多!在我看来,万科的业绩至少已经锁定了2年。为什么这么说呢?因为地产股的销售和结算,至少有两年的时间差。

    从这个角度来看,房地产股是妥妥的成长股,业绩还在高速发展期,到现在为止都看不到顶。但有趣的是,房地产股的估值是仅次于银行股的第二低,比如万科只有11.9倍市盈率,华夏幸福的年报还没出来,我估计市盈率也就10倍左右吧。其他的地产股,比如绿地控股也只有10倍PE,保利地产稍微高一点,大约14倍。

    于是,你会发现一件很奇怪的事情,地产股的估值那么低,成长性那么高,而且确定性也非常高,为什么大家反而不敢买呢?我想了很久,最终让我想明白了。

    其实原因非常简单,真正对房地产有信仰的人,根本不炒股,他们直接去售楼处抢房子去了。大家都知道,炒房的看不起炒股的!

    买房子是靠抢的!绝大多数人都觉得房子太贵的情况下,你去买房还需要抢,这说明什么呢?说明真正有钱的人把身价都压在房子里,只有买不起房的散户,才跑去炒股啊。

    最新的全国按揭贷款余额是32万亿,而股市融资余额只有1万亿,起码从借钱这个角度来看,中国人对楼市的信心是对股市的30倍。中国人把身家性命都压在了楼市,只能拿出一点点小钱顺便来炒股,可股市里又有3000多只股票,绝大多数人也不知道公司业绩是怎么回事,对他们来说万科不过就是“000002”,华夏幸福不过就是“600340”,跟其他股也没什么区别。连乐视网那种垃圾股,都有几十万的散户去追,活活把人家董事长都挤下了车。因为股民根本就不知道自己在干什么。

    一旦你想清楚了这一点,很多奇怪的事情你都能搞懂了。比如说,为什么每次房产税传闻只能打压房地产股的股价,从来打不了房价。这是因为,房东不会因为房产税传闻就卖房子,但股民真的会因为房产税卖股票。房东对房子有信仰,股民对股票没信仰。

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